Apesar de a Lei 8.245, de 18 de outubro 1991 (Lei do Inquilinato), já ter entrado em vigor há anos, ainda existe grande número de lojistas que não sabem de seus direitos. Por causa disso, muitos não a utilizam, principalmente no que diz respeito à ação renovatória de contrato de locação. Caso ela não seja distribuída no prazo legal, o locador, após o término da vigência do contrato de locação, poderá exigir a retomada da posse do imóvel locado, através da ação de despejo por denúncia vazia, sem necessidade de arcar com qualquer tipo de indenização. Assim ocorrendo, haverá rescisão do contrato e o lojista perderá a posse do imóvel e, por consequência, o seu ponto comercial.
É importante a renovação compulsória do contrato de locação comercial, que tem por objetivo proteger o fundo de comércio. Para tanto, ação deve ser proposta no prazo que varia de um ano a até seis meses anteriores à data do término do contrato em vigor. A ação somente pode ser proposta em relação aos contratos firmados por escrito pelo prazo mínimo de cinco anos ou por sucessivos contratos cuja soma atinja cinco anos ou mais.
A sanção, pelo presidente Lula, de parte do Projeto de Lei nº 140/2009 alterou a Lei nº 8.245/91, e essas alterações entraram em vigor em 25 de janeiro de 2010. É evidente que as alterações são prejudiciais aos inquilinos. Os maiores prejudicados serão os pequenos empresários. A alteração do caput do artigo 74 é o ponto mais preocupante. Anteriormente, o texto legal era expresso no sentido de que o despejo na ação renovatória julgada extinta, sem julgamento do mérito ou improcedente, só ocorria em até seis meses do trânsito em julgado, isto é, após serem esgotados todos os recursos. Com a modificação procedida, pode ficar entendido que o despejo será realizado em 30 dias da sentença, se houver pedido na contestação.
Considerando ser discutível a interpretação do novo texto legal e a sua constitucionalidade, bem como o fato de existirem medidas judiciais para evitar o desalijo de imediato, a realidade é que os locatários estarão com os pontos comerciais em risco, pois equívocos podem ser cometidos pelos juízes de primeiro grau, lembrando que todos os recursos relativos às ações pautadas na Lei do Inquilinato não possuem efeito suspensivo.
Mario Cerveira Filho é sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados.www.cerveiraedornellas.com.br